2008 год: инновации в земельном законодательстве

Нововведения в законодательстве ОАЭ положительно сказываются на развитии рынка недвижимости, поскольку вносят дополнительную ясность. Среди важных новшеств, обнародованных Регулятивным Агентством Недвижимости (RERA) были следующие положения:

1. Закон о недвижимости совместного владения (condominiums)
2. Постулат об арендодателях и съёмщиках
3. Ограничение удорожания аренды недвижимости до 5% в 2008 году, по сравнению с 2007 годом
4. Объявлены грядущие изменения в регистрации сделок с недвижимостью в RERA Принятие этих шагов является очень значительным явлением на сцене недвижимости Дубая. Можно смело сказать, что за эти первые два месяца 2008 года дубайское правительство и RERA успешно привнесли столько изменений в земельное законодательство ОАЭ, сколько большинство стран мира не привносят и за 10 лет. Кроме этого, значение Земельного департамента Дубая и RERA значительно увеличилось, так как сертификат владельца (Title Deed), оформленный в этих организациях, теперь является единственным легальным документом, подтверждающим действительное обладание землей или недвижимостью.

В данный момент Земельный департамент разрабатывает схему, при которой все агентства недвижимости должны будут зарегистрировать свою деятельность в вышеуказанном отделе в течение 2008 года.

Это увеличивает «прозрачность» рынка недвижимого имущества Дубая, и приведёт к дальнейшему росту доверия со стороны инвесторов. Также, эта регистрация будет предполагать и юридическую защищенность сторон, участвующих в сделке с недвижимостью и легальную ответственность, в случае допущенных нарушений.

Закон № 27 от 2007 года

Этот закон, известный также как «Закон об объектах недвижимости совместного владения (condominiums)» вступил в силу 11 апреля 2008 года. Задачи, которые ставит перед собой данный закон – это образование управления недвижимым имуществом совместного владения, относящимся к уже готовым и запланированным проектам, где само имущество, сопровождающие его комплексы отдыха и коммунальные услуги предоставлены в общее пользование. Главные принципы закона:

• Образование регистра недвижимости общего пользования и их владельцев
• Образование ассоциации владельцев недвижимости общего пользования, которая будет являться некоммерческой организацией, имеющей юридическую силу и право заключать контракты, а также нести правовую ответственность.
• Четкое обозначение площадей и удобств общего пользования
• Определение режима управления недвижимостью общего пользования и управления ассоциацией владельцев недвижимости общего пользования, а также назначение менеджеров на объектах такого рода. Каждый владелец либо долгосрочный съёмщик (в объектах, не попадающих под категорию свободного владения) получит 1 долю и право 1 голоса в ассоциации владельцев недвижимости общего пользования.
• Закон накладывает юридическую ответственность на застройщика за все строительные дефекты в здании на срок 10 лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию, и период в 12 месяцев за все остальные дефекты.

Закон № 26 от 2007 года

Этот законопроект ввел систему правил и ограничений, согласно которой должны строиться взаимоотношения съёмщика и арендодателя. До принятия этого закона, эти взаимоотношения отличались неопределенностью. Итак, были обозначены:

• Когда и насколько арендная плата может увеличиваться
• Требования для легальной сдачи в аренду
• Финансовые обязательства в случае ремонта либо изменений арендуемых площадей
• Права арендатора на прекращение контракта и пересдачу недвижимости третьим лицам
• Права арендодателя на прекращение контракта раньше срока его завершения
• Образование регистра всех контрактов на аренду имущества и контроль арендных ставок в RERA .
• Ограничение повышения цен на аренду

Новый «потолок» повышения цен на аренды был введен в 2008 году. Максимальное повышение арендной платы должно составлять не более 5% в течение ближайших 2 лет для арендаторов, которые обновляют свои контракты на аренду в 2008 году.

RERA

В 2008 году были озвучены следующие инициативы:

• Отмена сбора застройщику за переоформление прав на недвижимость в случае перепродажи недвижимости, занесённой в реестр вторичного рынка.
• Образование общепринятой системы оценки стоимости аренды, согласно которой можно будет разрешать споры между арендодателями и арендаторами.
• Принятие системы предварительной регистрации всех сделок
• Объявление, что срок обязательной регистрации в RERA всех застройщиков истек 31 декабря 2007 года, и количество зарегистрировавшихся достигло 450 компаний. Ожидается, что эта цифра вырастет до 500 в течение первых 3 месяцев 2008 года.
• Дальнейшие изменения в регистрации брокерских учреждений, занимающихся сделками с недвижимостью. В том числе, для получения сертификата на брокерскую деятельность будет необходимы профессиональное образование и специальная подготовка.
• Также, ожидается дальнейшая стандартизация документации связанной с куплей и продажей недвижимого имущества.

Суммируя вышесказанное, нельзя не отметить, что, безусловно, все эти перемены со временем окажут значительное влияние на рынок недвижимости Дубая. Их значение трудно переоценить, и прежде всего эти инициативы демонстрируют желание дубайского правительства контролировать рынок недвижимого имущества и увеличить уверенность среди местных и иностранных инвесторов.

По материалам газеты "Деловые Эмираты" www.dxb.ru